부동산PF란 무엇인가? (브릿지론, 부동산 개발, 본PF, 시행사, 시공사, 증권, 저축은행)

 

 

1.  부동산PF(Project Financing)이란?

부동산 PF는 특정 부동산 개발 사업을 대상으로 그 사업에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환 재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법이다. 기존의 기업금융과 달리 기업의 신용이나 재무상태가 아닌 해당 부동산 개발 사업의 사업성, 즉 수익성을 중심으로 자금을 조달한다는 점이 특징이다. 
사업자는 자기 돈을 전체 사업 규모의 5%만 투입하고 금융회사로부터 95%를 조달하는 식으로 사업을 진행한다. 호황기에는 큰 수익을 안겨주고 부동산 공급을 늘려준다. 반면 고금리·부동산 침체 등 여건이 나빠지면 경제를 위협하는 ‘뇌관’으로 작동할 수 있다.

(출처 : 네이버 지식백과, 한경 경제용어사전)

 

부동산PF와 일반 대출 차이점 (출처 : 신한투자증권)

 

 

2.  부동산PF의 종류 (브릿지론, 본PF)

사업 진행 단계에 따라 브리지론, 본PF로 구분한다. 브리지론은 땅을 사기 위해 일으키는 대출이다. PF사업장이 인허가를 받고 건물을 올리기 시작할 때 받는 대출이 본PF다.

 

브리지론은 본PF보다 위험성이 높다. 대출 금리도 훨씬 비싸다. 보통 저축은행이나 증권사 등 2금융권이 참여한다. 리스크를 줄이기 위해 금융사는 시공사(건설사)의 보증을 요구한다. 건설사는 보증을 서는 대신 공사를 따낸다.

(출처 : 네이버 지식백과, 한경 경제용어사전)

 

 

 

3.  부동산 개발 구조 및 주체

1) 시행사 : 토지를 매입하고 실제로 해당 개발을 운영하는 주체입니다. 대체로 자본력이 없어 부동산PF에 의존합니다. 

2) 시공사 : 대부분 주요 건설사들로, 시행사로부터 도급을 받아 건설 업무를 수행합니다. 

 

부동산 개발은 주로 아래와 같은 순서로 이루어집니다. 

결국 돈 없는 시행사가 최소한의 자본만 가지고 대출이라는 레버리지를 통해 수익성을 극대화하는 개발 사업입니다. 

 

시행사의 토지 구매 (브릿지론 활용) -> 인허가 완료 -> 본PF 전환 -> 시공 > 분양 -> 분양대금으로 PF상환 -> 개발 완료

부동산 PF 절차 (출처 : 신한투자증권)

 

부동산 개발사업 프로세스와 PF 진행단계 (출처 : 신한투자증권)

 

 

 

4.  부동산PF의 위험성

 

PF사업장은 토지를 사들인 뒤 이를 담보로 본PF 대출을 받아 앞서 빌린 브리지론을 갚는다. 이렇게 레버리지(지렛대)를 극대화하는 방식은 ‘자고 일어나면 집값이 오르던’ 시기에 큰 수익을 안겨줬다. 금융권 부동산 PF대출 잔액은 '23년 9월 말 134조3000억원으로 2013년 말 35조2000억원 대비 네 배 가까이 늘었다.

금리가 오르고 부동산 시장이 고꾸라질 땐 딴판이다. 과도한 보증이 부메랑으로 돌아오기 때문이다. 도급순위 16위인 태영건설이 워크아웃(기업구조개선작업)에 들어간 게 대표적 사례다. 태영건설은 비슷한 덩치의 건설사보다 두 배 이상 많은 PF사업장에 보증을 섰다. 그 후유증을 버티지 못해 무너지게 된 것이다.

(출처 : 네이버 지식백과, 한경 경제용어사전)